张家口这个国家级贫困县,房价如今6000多,库存量曾高达1万套

日期:2019-5-25
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NO. 1|因地震而为人知

对于张家口坝下地区很多80、90后来讲,第一次听说张北,恐怕都是因1998年那场地震。

据资料记载,张北地震发生在1998年1月10日的中午11时52分左右,是近年来我国东部地区较大的一次地震。地震共涉及张北、尚义、康保、万全四县19个乡、200多个行政村。造成49人死亡、362人重伤、11077人轻伤,10多万间房屋倒塌,4.4万人无家可归,直接经济损失8.36亿元。

地震发生后,从中央到地方,从民间到军队,从河北到全国,包括香港特别行政区和台资企业在内,乃至联合国和世界各地的慰问电、援助物资从四面八方涌向张北。

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根据了解,当年地震时,由于距震中距离在20多公里以上,张北县城房屋并没有太大损失,只有少部分特别老旧的房屋和一些并不结实的院墙出现部分倒塌。

在2000年后,虽然张北贵为张家口坝上第一大县,但并未迎来大的发展变化。直到2008-2010年间,随着河北全省掀起的三年大变样改造行动,张北县城的城市面貌迎来了非常大的发展变化。虽然身为国家级贫困县,但张北在2008-2010年三年间,共投入230亿元实施了3000多项重点工程,固定资产投资由16亿元增至132亿元,项目投资总额连续两年全市第一

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2008年,张北迎宾大道、207国道绕城路建成通车,后续又分别修建了西郊公园、南山公园、元中都博物馆、以及一所所现代化的中小学校。对于三年大变样期间城镇面貌的变化,在民间,老百姓们普遍认为张北是全市变化最大的一个县,而张北老百姓对张北县的变化,更是非常认可!

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NO. 2|房地产起步发展

张北县的房地产发展,其实也基本上是从三年大变样期间开始,之前所盖楼房多为单位家属房或集资房性质。在当时,随着招商引资和固定资产投入的增加,张北县开始出现成规模的商品房小区,以及一些酒店类设施。

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虽然三年大变样期间开始了大范围的拆迁,并产生了不少的拆迁户,但彼时的张北县商品房客群还以本地县城居民为主,以及部分县域内乡镇居民为辅的特征。较大的房地产开发量,致使后期形成了不小的房地产库存量,以致于在2010-2014年期间,全市不少区县房价开始呈现上行趋势的同时,而张北县城房价却非常稳定,而库存量消化也较为缓慢。并且在这期间,张北县出现了几个著名的烂尾楼实例,直到现在,这些烂尾楼还依然矗立。

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NO. 3|因草原天路而火爆全国

2015年,一条叫做“草原天路”的县级公路,在微信朋友圈火爆传播,并被冠以中国版的“66”号公路而火爆京津冀晋蒙等华北地区,一时间,张北这座地处内蒙高原坝头地区的五线小城,也因此而被北京人熟知。

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张北夏季凉爽的气候,再加之彼时3000多元的房价,迅速吸引了不少北京人选择在张北购房,甚至还有少部分退休后老人选择在张北常住。

在草原天路火爆之后,张北县城陆续出现【北京新城】、【北京壹号院】等小区,从名字中不难看出,这些小区所针对的目标客群就是以北京客户为主。

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NO. 4|三年棚改来临,库存量居高不下

从2016年开始,根据全市提出的“三年棚户区和城中村改造”的目标,张北县第二次掀起了轰轰烈烈的棚改行动,根据计划,张北县在2016-2018年三年间的棚改任务分别为2085套、3269套、1100套。随着大范围棚改的进行,张北县房地产也再次迎来了发展,高层项目开始普遍出现,随着房子越盖越高,张北县的房价也越涨越高,从3000多元/平米一路上涨到了6000多元/平米,最高甚至有突破7000元/平米的历史

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跟张家口市区情况相同,在2018年,随着棚改大潮的逐渐退去,张北县城房价开始恢复稳定态势,并有二手房出现房价下降的情况。

不管张北楼市火爆还是低迷,在过去10年,张北县城的房地产库存量始终居高不下。

根据2016年底公开数据,张北县房地产取得预售许可库存房屋情况,全县共4584套,52.3万平米,其中住宅3233套,30.5万平米。已取得土地库存房屋情况,张北县房地产库存量约有11333套,面积约102万平方米(按容积率计算所得套数)。

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▲在建的房地产项目,开发体量都不小

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▲在建的房地产项目,开发体量都不小

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▲在建的房地产项目,开发体量都不小

2016-2018年间,虽然张北县房地产市场在棚户区改造、城镇化进程中周边乡镇居民大量进城、北京等外地投资度假客户增多等多重利好刺激下,销售较为火爆。但根据2018年1-9月公开数据,张北县商品房待售面积仍然高达9.77万平方米,大部分房地产企业面临较大的去库存压力(共35家房地产开发企业)。

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NO. 5|房地产现状如何

那么进入2019年,张北县房地产市场现状如何呢?就在5月,山中老虎在张北县城了解了一下,下面将所见所闻分享给大家。

张北县现在的房地产开发整体以高层为主,产品以两梯四户为主,并伴有少部分两梯两户和一梯两户的大户型。大部分两梯四户的中户都为传统纯阳面设计,北侧没有采光通风,边户有部分刀把户型,在如今看来,缺乏一定的市场竞争力。

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自从草原天路火爆之后,随着北京等外地购房客户的增多,张北县也逐渐出现了精装修住宅,交付后不用盯着装修,只购买家具家电就可入住的特点,很受外地客户欢迎。

目前张北县精装修住宅的精装标准普遍约为500元/平米左右,这个精装标准,也基本符合张家口区域县城里边普通装修的硬装价格,假如100平米房子,装修费用大约5万元左右(县城个人家庭实际装修中可能要高于这个价格)。

目前张北县城最大的在售项目是位于县城南侧的【北京公馆】项目,另外这个项目也可能是全张家口最“甜”的房地产住宅项目,因为项目原址曾为张北著名的糖厂(开个玩笑)。项目紧邻南山公园,距离张北汽车站和高速口都非常方便,整体区位还是非常不错的。

项目占地21.7万平米,总体量超43万平米,其中住宅约有3000多套,而且大部分建筑都是同时开工,这个阵势,在全张家口都十分罕见。

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▲新中式风格的小区大门

由于当时项目还未正式开盘,预计销售均价在6000多元/平米,精装交付,精装标准约为500元/平米,精装只含硬装部分,包括地暖、地砖、卧室木地板、墙面壁纸、木门、卫生间墙地砖+卫生洁具、厨房墙地砖+橱柜+烟机灶具等配置。

张家口这个国家级贫困县,房价如今6000多,库存量曾高达1万套

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再来看一下张北县的“地王”-【天著华府】项目,也是张北最新的一个房地产项目,项目位于张北县城北部,为棚改拆迁用地,体量也非常大,总占地约19.5万平米,总建筑面积近40万平米,住宅套数也在3000多套以上了。

说这个项目是张北“地王”,是因为山中老虎梳理了张北县的土地出让情况,该项目是唯一一个土地出让价格超过200万元/亩的房地产项目,实际成交价格甚至达到了约399万元/亩,总土地出让金达到了11.6亿元,这个价格不论是亩单价还是总价,放在除了张家口主城区以外的所有区县,都可能是不折不扣的“地王”。项目近3000元/平米的楼面价,已经远超张北其他项目1000元/平米左右的楼面价了

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说到项目是张北最新的房地产项目,是因为该项目目前是张北市场上唯一的一个采用两梯四户连廊设计的小区,实现了中户阴面基本的采光通风要求,这一点相对于其他项目,在户型上的优势还是比较明显。

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项目为精装交付,精装标准也同样为500元/平米,由于该项目与北京公馆为同一开发企业,所以室内装修风格和装修配置也基本相同。

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▲洗衣机位置已经设计到前阳台

NO. 6|奇怪的土地出让

山中老虎经过梳理过去几年土地出让计划情况,张北县的基本保持在每年四五十公顷的住宅用地出让计划,其中2017年计划出让住宅用地50.2487公顷,2018年计划出让住宅用地38.4公顷,2019年计划出让住宅用地45.9513公顷。

但根据公开渠道能查到的土地出让情况,2017年张北县实际出让住宅用地约38.8万平米,土地出让金约为14.8亿元,2018年张北县仅出让一宗住宅用地,出让面积2.1223万平米,成交价格4135万元。

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NO. 7|未来怎么走?

跟张家口主城区情况相同,进入2018年后,张北县整体的房地产市场逐渐冷却,在高库存压力下,去化降低,销售压力增大。为保证市场稳定,相关部门也曾建议过县域内房地产开发企业挖掘新的增长点,确保企业的可持续发展。

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▲阿里巴巴数据港

在高库存压力下,未来张北县城商品房如何去化,这么多的房子该卖给谁?

我们分析,今后一段时期,主要可重点考虑以下几种类型客户:

1.作为坝上地区最大的县城,刚需和改善居民,这是房地产市场永远的基本支持,这部分需求永远存在。

2.随着夏季的逐渐临近,又将再次吸引不少的北京等外地客户。

3.由于张北县城拥有着全县最好的教育资源和公共配套,随着城镇化进程的加快和乡村改造的实施,未来还将有更多全县乡镇居民进城购房居住,甚至吸引周边县域乡镇居民。

4.由于先天的自然条件,张北每年都会有不少的招商引资项目,在4月份的集中开工仪式上,共有9个重点项目开工,总投资达373.9亿元。这些项目的建设,给张北县带来最重要的就是人,由于新来企业工资待遇相对较高,这对全县房地产市场而言,也是一部分重要的潜在客户。

5.根据在县城的走访,在县城范围内还有不少平房的存在,未来,这将是新的棚改客户。

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张北,作为2018全国百佳深呼吸小城,夏季确实够凉爽,空气确实够好。而房地产市场,我们也希望其能够保持健康发展,给老百姓一个安心的居所。张北的夏天就要来了,旅游旺季也马上来了,而人,又要多起来了。

关于张北房价和未来的张北房地产走势情况,你怎么看?欢迎留言。

文中数据均来源于张北县政府网站等平台,由于作者并非张北本地人,文中如有不当之处欢迎指正。

来源:张家口房地产观察

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